Copropriété : guide pratique des votes

par Lex Thielen [1]

Tous les propriétaires d’un lot dans un immeuble soumis au régime de la copropriété se retrouvent de par la loi réunis dans un syndicat qui a comme mission de conserver l’immeuble et d’en administrer les parties communes. Quelles sont les règles à observer pour que ses décisions soient valables et ne risquent pas d’être annulées par la suite?

Qui participe à la prise de décision ?

Les décisions sont à prendre exclusivement par les copropriétaires et tout copropriétaire doit pouvoir exercer son droit de vote. La convocation à une assemblée générale ou une consultation écrite doit donc être adressée à chaque copropriétaire en personne. Il n’en serait autrement que si le copropriétaire a un représentant légal (p.ex. en cas de tutelle) ou a avisé le syndic qu’il a nommé un mandataire habilité à recevoir les convocations ou consultations en son nom.

En cas d’indivision d’un lot, le syndic doit convoquer tous les copropriétaires indivis du lot à l’assemblée générale.

Si des époux mariés sont propriétaires d’un lot dépendant de leur communauté de biens, la convocation à l’assemblée générale doit être libellée au nom des deux époux. Si le droit de propriété fait l’objet d’un démembrement (p.ex. division en nue-propriété et usufruit, droit d’usage ou droit d’habitation), le syndic est tenu de convoquer tous les titulaires d’un tel démembrement, à condition qu’il en ait été informé ; le règlement de copropriété peut toutefois contenir des règles particulières. Dans l’hypothèse d’un changement de propriétaire intervenu concernant un lot, le syndic ne convoquera que la personne dont le titre de propriété lui a été notifié en dernier lieu.

Quel est le nombre de voix de chaque copropriétaire ?

Chaque copropriétaire dispose en principe d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. Les quotes-parts sont d’habitude exprimées en millièmes.

La loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété prévoit cependant que si l’un des copropriétaires dispose d’une quote-part supérieure à la moitié (donc 501 millièmes ou plus), il ne peut pas utiliser sa position majoritaire pour imposer ses décisions aux autres. Dans ce cas, son droit de vote est ramené à la somme des voix des autres copropriétaires. Exemple : si un copropriétaire possède 620 millièmes, son nombre de voix est réduit à celui correspondant à 380 millièmes, qui représentent le nombre total des quotes-parts des autres copropriétaires. Cette règle est applicable quelle que soit la majorité requise.

 Il existe une autre exception à la proportionnalité des voix par rapport aux millièmes: en cas d’établissement ou de modification de charges qui ne doivent être supportées que par certains copropriétaires, ou si le règlement de copropriété met les dépenses relatives à des travaux de réparation, de réfection ou de remplacement comportant une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants à la charge de certains copropriétaires seulement, seuls ceux-ci participeront au vote afférent, et ceci avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux dépenses en question.

 Si une quote-part des parties communes est détenue par des copropriétaires indivis, les votes des propriétaires indivis ne seront valables que s’ils s’expriment à l’unanimité. En effet, leurs votes ne peuvent être divisés en cas de désaccord.

 

Assemblée générale ou consultation écrite ?

En principe toute décision du syndicat relative à la copropriété doit être prise lors d’une assemblée générale.

La loi prévoit toutefois une exception : les décisions relatives à l’entretien et la réfection des parties communes, même s’il s’agit du remplacement d’un élément hors état de servir par une installation plus perfectionnée (ce qui permet de tenir compte de l’évolution technologique rapide de nos jours), peuvent être prises hors assemblée par voie de consultation écrite.

Ces travaux se distinguent de ceux pour lesquels une autorisation de l’assemblée générale est requise par le fait qu’ils ne comportent le moindre élément d’amélioration, d’addition ou de transformation, mais se limitent exclusivement à une remise en l’état initial. Il y a lieu de noter que la loi ne prévoit pas de limites quant à l’envergure et au montant des travaux en question.

Quorum
Aucun quorum de présences (nombre minimal de participants) n’est requis pour qu’une décision puisse être prise. Il faut cependant qu’au moins une personne soit présente pour voter.

Il y a lieu de noter que les dispositions de la loi modifiée du 16 mai 1975 concernant la copropriété sont impératives. Le règlement de copropriété ne saurait donc imposer ni un quorum, ni des majorités différentes. Toute décision prise à l’encontre de ces règles serait annulable.

 

Principe : majorité simple

Les décisions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires sont en principe toutes prises à la « majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ». Il s’agit ici des copropriétaires assistant personnellement à l’assemblée générale ou qui y sont valablement représentés par un mandataire  – un autre copropriétaire, une tierce personne ou même le syndic (plus connu au Luxembourg sous le terme « gérant ») – auquel un copropriétaire a délégué son droit de vote.

Dans le calcul de cette majorité, on ne tient pas compte des copropriétaires absents qui n’ont pas donné de procuration à une personne présente à l’assemblée générale. Par contre doivent être pris en compte les voix des copropriétaires présents ou représentés qui s’abstiennent, qui ne prennent pas part au vote ou dont le vote n’est pas valable.

Pour être adoptée, une décision doit donc recueillir au moins 50% + 1 des voix dont disposent les copropriétaires présents ou représentés. C’est ce qu’on appelle encore « majorité simple » ou « majorité relative ».

Exemple : si des copropriétaires représentant 800 millièmes sont présents ou représentés, cette majorité se situe à 401 millièmes (sous réserve de ce qui a été dit ci-dessus de la réduction des voix d’un copropriétaire ayant plus de la moitié des quotes-parts).

En cas de partage égal des voix, la loi prévoit que la décision prise sera celle pour laquelle se sera prononcé le plus grand nombre de copropriétaires. Dans cette hypothèse on ne tient donc plus compte des millièmes de chacun et il se peut que la majorité décisive revienne à des copropriétaires ne détenant pas une majorité des quotes-parts. S’il y a aussi partage égal des copropriétaires, l’assemblée procède tout de suite à un deuxième vote. Au cas où après ce vote il y a toujours partage égal tant des voix que des copropriétaires, tout copropriétaire a la possibilité de saisir le tribunal d’arrondissement pour départager les copropriétaires. Le tribunal prendra alors la décision à la place de l’assemblée générale, en fonction de l’intérêt de la copropriété.

 

Majorité absolue

Doivent être adoptées par une « majorité des voix de tous les copropriétaires » (majorité absolue) les décisions suivantes:

  • la modification de la répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères individualisés d’utilité pour les divers copropriétaires,
  • toute délégation de pouvoir accordée à une personne (p.ex. le syndic) de prendre à la place de l’assemblée générale l’une des décisions que celle-ci aurait pu prendre elle-même par une majorité simple,
  • l’autorisation à donner à certains copropriétaires de faire à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble,
  • la nomination ou la révocation du syndic ou des membres du conseil syndical,
  • les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement s’ils comportent une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants,
  • la reconstruction de l’immeuble en cas de destruction totale ou partielle.

Pour obtenir la majorité absolue, une décision doit en principe recueillir les voix représentant 501 millièmes ou plus de la copropriété.

A cela il y a 3 exceptions :

– nous avons vu qu’au cas où un copropriétaire dispose de plus de la moitié des millièmes, le nombre de ses voix est ramené à la somme des voix des autres copropriétaires. Reprenons l’exemple ci-avant du copropriétaire possédant 620 millièmes et dont le nombre de voix est réduit à celui correspondant au total des voix des autres, à savoir 380 millièmes ; le total des voix correspond dès lors à 380 + 380 = 760 millièmes et la majorité absolue se situe à 381 (760 :2=380 +1).

– la loi prévoit que si le syndicat est lui-même propriétaire de parties privatives (cas plutôt rare), il n’a pas de voix correspondantes à ses quotes-parts lors des assemblées générales. Dans ce cas il faut déduire du total des voix les millièmes détenus par le syndicat et diviser ensuite les millièmes restants par 2 ; la majorité absolue se situe au résultat ainsi obtenu + 1.

– en cas de travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants et pour lesquelles le règlement de copropriété met les dépenses concernant ces travaux à la charge de certains copropriétaires, ceux-ci seuls prennent part au vote avec un nombre proportionnel à leur part dans ces dépenses. La majorité requise reste toujours la majorité absolue, mais au lieu de la majorité des voix de tous les copropriétaires il s’agit en l’occurrence de la majorité des voix de tous les copropriétaires ayant qualité pour prendre au vote en question.

La loi prévoit qu’à défaut de décision prise à la majorité absolue, une nouvelle assemblée générale sera convoquée lors de laquelle la décision sera adoptée si elle recueille une majorité simple.

 

Majorité absolue renforcée

Doivent être décidés « à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix de tous les copropriétaires »:

  • les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition par le syndicat,
  • l’établissement ou la modification du règlement de copropriété pour autant qu’il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes,
  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, sauf ceux pour lesquels une majorité absolue est prévue par la loi (voir ci-dessus), ainsi que la répartition des dépenses et des charges futures y relatives,
  • l’aliénation des droits accessoires aux parties communes

Il s’agit en l’occurrence d’une double majorité :

  • il faut que la majorité des copropriétaires se prononce en faveur de la décision (il s’agit d’une majorité de tous les copropriétaires membres du syndicat, y compris les copropriétaires absents et non représentés, indépendamment de leurs millièmes),
  • il faut que la décision soit prise avec les trois quarts de toutes les voix dont disposent l’ensemble des copropriétaires.

La décision doit dès lors réunir au moins, d’une part, 50% + 1 de tous les copropriétaires et, d’autre part, 750 millièmes (sous réserve de ce qui a été dit ci-dessus de la réduction des voix d’un copropriétaire ayant plus de la moitié des quotes-parts).

 

Unanimité

Certaines décisions nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires. Il faut donc pour ces décisions que tous les copropriétaires assistent ou soient représentés et qu’en plus ils votent tous pour la proposition.

Il s’agit des décisions suivantes :

  • l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,
  • la modification de la répartition des charges, sauf deux exceptions

° la modification de la répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères individualisés d’utilité pour les divers copropriétaires (où une majorité absolue suffit)

° la modification de la répartition des charges devenue nécessaire suite à une décision de l’assemblée générale concernant soit des travaux soit des actes d’acquisition ou de disposition (la même majorité que celle pour la décision en question est alors suffisante)

  • l’exercice de certains droits accessoires aux parties communes (p.ex. surélévation du bâtiment, édification d’un bâtiment dans une cour commune, droit de mitoyenneté relatif aux parties communes).

Nécessité de l’accord d’un copropriétaire déterminé

Il y a deux cas où l’accord d’un copropriétaire déterminé est nécessaire :

  • la modification de la destination des parties privatives d’un propriétaire ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles sont prévues au règlement de copropriété exige l’accord du propriétaire concerné,
  • en cas d’aliénation du droit de surélever un bâtiment existant, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur est nécessaire.

En cas d’accord du copropriétaire dont le consentement est indispensable, la décision peut être prise à la majorité prévue par la loi. S’il n’est pas d’accord, la modification ne peut être faite même si tous les autres copropriétaires votaient en sa faveur.

[1] Lex Thielen est avocat à la Cour et auteur des livres « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010, « Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2013, « Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016)   et « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » Editions Promoculture/Larcier 2016.