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INTERVIEW EXCLUSIVE AVEC LA RADIO 100,7: Les consommateurs face aux suppléments de prix exigés par les entreprises de construction – disponible sur https://www.100komma7.lu/program/episode/297327/202004240823-202004240826.

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COVID-19 : INFORMATIONS ET CONSEILS IMPORTANTS

Remarque préliminaire: L’étude Lex Thielen & Associés a publié deux articles sur le COVID-19 et la copropriété et le bail qui peuvent être trouvés à la fin de cette page.

PARTIE I – LES ACTVITéS ECONOMIQUES

I) Les activités interdites

Le Gouvernement a établi une interdiction générale d’effectuer des activités commerciales et artisanales qui accueillent un public sous peine d’une amende d’un montant maximal de 4.000.- EUR.

Il est intéressant de noter que les professions libérales ne sont pas visées, ce qui inclut les avocats, les kinésithérapeutes, les médecins, les experts-comptables etc. En particulier, le règlement prévoit que les professions de médecin, de médecin-dentiste et de médecin-vétérinaire peuvent être exercées en cas de problème de santé sévère et/ou urgent. Les autres professions libérales ne sont pas visées par cette disposition.

Nous sommes cependant d’avis que de la même manière, ces autres activités libérales peuvent uniquement être poursuivies si aucun public n’est accueilli, sauf en cas d’urgence dûment justifiée. Les employeurs sont encouragés à mettre en place d’autres moyens de communication dans la mesure du possible.

D’autre part, les activités commerciales, artisanales et libérales qui n’accueillent pas un public peuvent rester ouvertes. Il s’agit de tous les services qui ne nécessitent pas le contact direct avec les clients.

Nous sommes d’avis que les entreprises commerciales et artisanales qui accueillent un public pour certaines activités mais non pas pour d’autres, peuvent poursuivre toutes les activités qui ne requièrent pas ce contact direct avec les clients. Les entreprises sont toutefois encouragées à adapter leurs activités en ce sens dans la mesure du possible.

Toute activité artisanale hors atelier est interdite, à l’exception des activités de dépannage, de réparation, de déménagement et de dépollution pour des raisons de sécurité (voir le dernier point de la liste ci-dessous).

II) Les exceptions

Le règlement grand-ducal prévoit que certaines entreprises qui reçoivent un public peuvent maintenir leurs activités. Il s’agit des activités suivantes :

1. les enseignes commerciales qui vendent principalement des produits alimentaires
2. les pharmacies
3. les opticiens
4. les commerces qui vendent principalement des aliments pour animaux
5. les commerces de services de télécommunication
6. les commerces qui vendent principalement des produits d’hygiène et de lavage et de matériel sanitaire
7. les services de vente de carburants et de stations d’essence
8. les distributeurs et les commerces spécialisés en matériel médico-sanitaire
9. la pédicure médicale limitée aux soins médicaux et non esthétiques
10. les commerces de distribution de la presse
11. les institutions financières et d’assurance
12. Les services postaux
13. les services de pressing et de nettoyage de vêtements
14. les services funéraires
15. les activités de dépannage, de réparation, de dépollution et d’entretien nécessaires pour des raisons de sécurité.

16. Les activités suivantes peuvent désormais rester ouvertes: les entreprises de bricolage et de jardinage, les entreprises qui vendent principalement des produits saisonniers à planter, les entreprises qui vendent principalement des matériaux de construction et celles qui mènent des activités de construction, de rénovation ou de transformation et les entreprises qui exercent des activités de déménagement.

Il est important de noter que pour les entreprises qui exercent des activités mixtes peuvent rester ouvertes sous condition qu’ils exercent les activités précitées à titre principal. Certains commerces sont toutefois dans l’incertitude quant à la question de savoir si oui ou non ils exercent les activités concernées à titre principal. Une interprétation large nous semble appropriée afin de permettre le bon maintien de ces services élémentaires.

Le gouvernement a pris soin de permettre aux entreprises de fonctionner dans la mesure du raisonnable en leur permettant de vendre des produits non alimentaires.

Cette exception pour les produits non-alimentaires vaut également entre particuliers en cas de drive-in ou livraison.

III) Les activités qui doivent être maintenues.

Plusieurs autres services essentiels sont impérativement maintenus, notamment dans le domaine de la santé, de la gestion des déchets, la collecte et le traitement des eaux usées et les transports publics.

Y figurent également les services de nettoyage, de sorte qu’à l’heure actuelle, les agents de ménage -employés par une entreprise ou un particulier – ne devraient pas (encore ?) être concernés par les dispositions relatives à l’aide financière de 5.000.- EUR (voir infra).

Pour ces services, les chefs d’entreprise peuvent refuser tout congé pendant l’état de crise et annuler tout congé déjà donné.

A noter que les administrations judiciaires resteront ouvertes mais uniquement pour les affaires urgentes. De nombreuses audiences ont été reportées aux mois de mai et juin. Les délais judiciaires ont par ailleurs été suspendus (même en cas d’aveu de faillite sauf urgence – notamment lorsque des salaires ne peuvent plus être payés).

PARTIE II – PAIEMENT DES SALAIRES, CONGÉ ET  OBLIGATIONS SANITAIRES

1) Le chômage partiel

Les entreprises qui subissent des difficultés financières en raison du coronavirus peuvent bénéficier d’une prise en charge des salaries (chômage partiel).

Seront remboursés 80% du salaire normal plafonné à 250% du salaire social minimum pour un salarié non qualifié pendant au plus 1.022 heures par salarié et par année.

L’aide prendra la forme d’une avance et un décompte réel sera réalisé par après

La demande doit être effectuée du mois au mois.

Il est important de noter que sont exclus les intérimaires, mais sont inclus les apprentis et les personnes employés en vertu d’un contrat d’initiation emploi ou un contrat de réinsertion d’emploi pour la partie du salaire à charge de l’employeur.

Il faut également souligner que les salariés qui sont en congé pour raisons familiales ne sont pas éligibles au chômage partiel.

Si un salarié peut pratiquer effectivement du télétravail, les conditions pour le chômage partiel ne sont pas réunies.

Il est toutefois possible que le salarié soit employé pour certaines heures ou pour une certaine période uniquement (sur place ou en télétravail) : dans ce cas, le chômage partiel pourra être demandé pour les heures restantes.

D’autre part, devront être respectées les règles générales en cas de demande de chômage partiel dont notamment l’épuisement préalable des moyens propres de l’entreprise (dont notamment l’épuisement du congé non pris pour les années 2019 et avant, mais non pas pour l’année 2020).

A noter enfin que les salariés qui viennent de l’étranger pour travailleur au Luxembourg peuvent traverser la frontière sur présence d’un certificat de l’employeur.

Les agents de ménage employés par des particuliers ne sont à priori pas concernés par cette mesure.
La demande doit être déposée par le biais du site MyGuichet.lu et sera traitée selon deux procédures différentes.

     A) La procédure accélérée

Sont concernées les entreprises qui ont dû arrêter complètement ou partiellement leurs activités suite aux mesures prises par le gouvernement (i.e. interdiction de certaines activités économiques).
Les demandes de ces entreprises seront traitées selon une procédure accélérée.

     B) La procédure ordinaire

Sont concernées les entreprises qui restent ouvertes mais subissent néanmoins l’impact négatif de la crise.

Leurs demandes seront traitées selon la procédure ordinaire.

2) Le congé parental / Congé pour soutien familial

Le congé parental peut être demandé lorsque les parents ne peuvent pas autrement assurer la garde des enfants qui ont moins de 13 ans, suite à la fermeture des établissements scolaires. Il est important de veiller à ce que la garde ne saurait être assurée par un voisin ou un membre de la famille – sont exclues les personnes à risque.

Le fait pour le salarié de pouvoir travailler depuis son domicile ne permet pas à l’employeur de refuser tout congé parental alors que le travail à distance reste du travail effectif pendant lequel la garde des enfants ne saurait être assurée.

D’autre part, les deux parents ne peuvent pas se trouver en congé parental simultanément.

Ce congé parental spécifique ne peut pas être cumulé avec le chômage partiel et n’a pas d’influence sur le congé parental ordinaire.

Le Gouvernement a également introduit un congé pour soutien familial qui concerne les salariés ou travailleur indépendants qui doivent s’occuper à domicile d’une personne en handicap ou faisant l’objet d’une perte d’autonomie d’une particulière gravité. Pour être éligible, le service agréé s’occupant normalement de la personne doit au préalable avoir notifié au Ministre de la Famille l’arrêt d’une partie ou de la totalité de ses activités.

3) Le prêt de main d’œuvres

JobSwitch.lu facilite la coopération et la solidarité entre entreprises en leur permettant d’avoir recours à des prêts de main d’œuvre dans des circonstances exceptionnelles, ce qui est le cas de la crise engendrée par la pandémie de Covid-19.

4) Suspension de la période d’essai

Les périodes d’essai sont suspendues dans les entreprises qui ont dû cesser leurs activités sur base de l’interdiction gouvernementale ou dont les salariés se trouvent en chômage partiel.

5) Obligations sanitaires

Les employeurs sont désormais formellement tenus d’adapter le lieu de travail de manière à garantir la sécurité et la santé des employés: limiter le nombre d’employés travaillant dans les locaux, les obliger à utiliser ou à porter des équipements spécifiques, leur permettre d’utiliser des produits d’hygiène appropriés, veiller à ce que les lieux de travail soient nettoyés et désinfectés régulièrement (…).

Les travailleurs externes doivent être informés de ces mesures.

Ces mesures ne peuvent en aucun cas avoir un impact financier sur les salariés.

Les employés sont tenus d’informer leur employeur dès qu’ils sont prennent connaissance d’un quelconque danger ou risque au bureau.

Les employés peuvent également quitter leur bureau en cas de danger immédiat et grave sans aucune conséquence.

PARTIE III – LES AIDES FINANCIERES

1) Aide financière immédiate de 5.000.- EUR: entreprises

Une aide financière immédiate et non-remboursable de 5.000.- EUR est prévue pour les petites et moyennes entreprises (les PME) et les indépendants.

Sont éligibles toutes les entreprises ou indépendants dont le nombre d’employés ou de collaborateurs n’excède pas 9 et dont le chiffre d’affaires annuel est d’au moins 15.000.- EUR.

L’aide est octroyée sous condition que l’entreprise ou l’indépendant ait dû fermer ses activités par suite des mesures du gouvernement.

Il n’est pas précisé si toutes les activités ont dû être fermées ou uniquement une partie. Nous supposons que sont uniquement concernés les entreprises ou indépendants qui ont dû arrêter une très grande partie de leurs activités (i.e. un magasin qui ne peut plus accueillir un public mais continue à faire certaines livraisons devrait pouvoir profiter de cette mesure).

2) Aide financière immédiate de 2 500 EUR: indépendant

Depuis le 8 avril 2020, les travailleurs indépendants ont droit à une aide financière immédiate non imposable de 2500.- EUR s’ils ont des difficultés financières liées à Covid-19.

À quelques exceptions près, cela s’applique à tous ceux qui principalement:

– exerce une activité professionnelle affectée par la Chambre des métiers ou la chambre de commerce, ou exerce une activité professionnelle principalement intellectuelle et non commerciale

– détient plus de 25% des actions d’une société de personnes, d’une société en commandite ou d’une société à responsabilité limitée, dont l’objet est une activité mentionnée au point ci-dessus, tant que la personne est titulaire du permis de règlement

– est membre du conseil d’administration, partenaire personnellement responsable ou représentant pour la gestion journalière d’une société par actions, d’une société en commandite ou d’une coopérative qui s’occupe d’une des activités mentionnées au point 1 et tant que la personne est titulaire du permis de règlement.

L’allocation n’est accordée qu’aux indépendants dont le revenu professionnel, qui a servi de base au calcul des cotisations de sécurité sociale pour 2019, majoré, le cas échéant, des pensions versées par un organisme d’assurance pension, ne dépasse pas 2,5 fois le salaire social minimum et qui est inférieur à 10 employés.

Cette indemnité n’est pas cumulable avec l’indemnité visée au premier point.

3) Aide financière en cas de force majeure

Un projet de loi qui établira un régime d’aide financière a été déposé afin de soutenir les entreprises et indépendants qui se trouvent en difficulté financière temporaire en cas de force majeure.

Les entreprises qui rencontrent des difficultés financières en raison de la pandémie auront droit à une aide financière couvrant 50% des frais de personnel et de loyer jusqu’à un montant maximal de 500.000.- EUR par entreprise.

Les entreprises doivent toutefois démontrer que les difficultés financières ont bien été la conséquence de la crise liée au coronavirus.

L’aide prendra la forme d’une avance remboursable.

4) Prêts auprès des établissements de crédit

Le Gouvernement a pris d’autres mesures destinées à faciliter le remboursement des prêts ainsi que le cautionnement des prêts bancaires. Plus d’informations peuvent être trouvées sur le site de la SNCI et de la CHD.

PARTIE IV – LES MESURES ADMINISTRATIVES

1) La suspension des délais

Sont suspendus notamment :

– le calcul des intérêts moratoires pour les retards de paiements
– la mise en procédure de recouvrement forcé des cotisations
– l’exécution de contraintes par voie d’huissier de justice
– les amendes à prononcer à l’encontre d’employeurs présentant des retards en matière des déclarations  auprès du CCSS
– la liquidation des avances sur les indemnités pécuniaires du congé pour raisons familiales                        extraordinaires

D’autre part, est reporté le délai pour le paiement de l’impôt sur le revenu sur demande. Concernant le dépôt de la déclaration fiscale, le délai pour ce faire est fixé au 30 juin 2020. Des retards de paiement en matière de déclaration de la TVA sont également tolérés.

2) La tenue des assemblées générales des sociétés

Les sociétés sont autorisées à tenir toute assemblée générale – convoquée pour le 30 juin 2020 au plus tard – sans réunion physique, et imposer à leurs actionnaires ou associés et aux autres participants à l’assemblée de participer à l’assemblée et d’exercer leurs droits exclusivement :

– par un vote à distance par écrit ou sous forme électronique sous réserve que le texte intégral des résolutions ou décisions à prendre aura été publié ou leur aura été communiqué ;
– par l’intermédiaire d’un mandataire désigné par la société ; ou
– par visioconférence ou autre moyen de télécommunication permettant leur identification.

Les autres organes de toute société peuvent tenir leurs réunions sans réunion physique :

– par résolutions circulaires écrites ; ou
– par visioconférence ou autre moyen de télécommunication permettant l’identification des membres de l’organe participant à la réunion.

Toute société est autorisée à convoquer son assemblée générale annuelle pour la plus éloignée des dates suivantes : (i) une date qui se situe dans une période de six mois après la fin de son année sociale ou (ii) une date qui se situe dans une période allant jusqu’au 30 juin 2020.

Ces dispositions s’appliquent nonobstant les statuts de la société concernée.

Un délai de 4 mois supplémentaires et d’ailleurs accordé pour déposer les comptes annuels.

PARTIE V – DROIT IMMOBILIER

L’étude Lex Thielen & Associés vous présente une analyse détaillée de ce volet.

I) LE COVID-19 ET LE BAIL

Quelles sont les incidences du Coronavirus en matière de bail ?

1. Le paiement du loyer

Le loyer à charge du locataire est la contrepartie nécessaire à la mise à disposition de l’immeuble donné en location par le bailleur.

Le paiement du loyer est une des obligations principales du locataire.

Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer si, en raison du COVID-19, il se trouve dans une situation financière difficile qui ne lui permet pas ou qui lui cause des problèmes pour payer son loyer ?

La réponse est claire : non.

Ce principe est le même tant en matière de bail à usage d’habitation qu’en matière de bail commercial, en matière de bail administratifs (p.ex. bureaux) ou d’autres baux.

La seule possibilité pour le locataire est de demander à son bailleur s’il est d’accord avec une suspension du loyer voire à une renonciation.

Si le bailleur s’y oppose, le locataire ne dispose d’aucun moyen pour l’y contraindre.

Il y a lieu de noter dans ce contexte que certaines communes comme la Ville de Luxembourg, Esch-sur-Alzette ou encore Dudelange sont venues à l’encontre des commerçants frappés de plein fouet par les effets du Coronavirus en prenant l’initiative de renoncer, pendant l’état de crise, aux loyers qu’ils tirent des baux commerciaux relatifs à des immeubles dont ils sont propriétaires et qui sont utilisés par le commerce ou la restauration.

Par contre, et si rien n’empêche un bailleur à accéder à une telle demande, rien ne peut l’ y obliger.

En date du 8 avril 2020 le Ministre du Logement a d’ailleurs clairement dit devant la commission compétente de la Chambre des Députés que le Gouvernement n’avait pas l’intention de prendre une décision décrétant une suspension des loyers.

L’une des raisons est notamment d’éviter un effet de domino, de nombreux bailleurs ayant souscrit un prêt pour le logement qu’ils donnent en location. En effet, tous les bailleurs ne sont pas fortunés, et suspendre le loyer risquerait de les mettre dans une situation où ils n’arriveraient plus à rembourser les mensualités de leur prêt et de voir ainsi le cas échéant les banques saisir et mettre en vente publique leur objet immobilier au moyen de l’hypothèque souscrite.

Il est vrai qu’en période normale, si un locataire se retrouve soudainement au chômage, la loi ne lui donne pas non plus le droit de suspendre le paiement de son loyer. Il en est de même pour un commerçant qui connaît une période de difficultés financières. Pourquoi il en serait différemment avec la situation actuelle causée par le Coronavirus ?

Le Gouvernement envisage cependant d’aider des locataires dans le besoin au moyen d’aides financières.

2. La résiliation du bail

Tout comme la situation causée par le COVID-19 n’est pas une raison de ne plus payer son loyer, le locataire ne peut pas non plus s’y référer pour résilier anticipativement son bail.

Pour certains locataires, l’objet loué ne constitue qu’une demeure provisoire. Il s’agit notamment de locataires étrangers qui, pour des raisons professionnelles ou dans le cadre de leurs études, ne passent que quelques mois ou quelques années au Luxembourg. Avec la situation causée par le COVID-19, ils pourraient se trouver enclins à retourner prématurément dans leur pays d’origine, pour y laisser passer l’orage de l’épidémie dans le cadre de leur famille.

Si un tel désir est tout à fait compréhensible, il ne justifie toutefois nullement une rupture unilatérale du contrat de bail.

Une résiliation anticipée un bail, quel qu’il soit, ne serait possible que de l’accord du bailleur.

Il en serait éventuellement différent si le bail prévoyait une clause diplomatique, permettant au locataire de résilier anticipativement le bail en cas de transfert à l’étranger. Or, ces clauses diplomatiques énoncent d’habitude qu’elles s’appliquent en cas de déménagement à l’étranger pour des raisons professionnelles décidées par l’employeur, donc en principe indépendamment de la volonté du locataire. On voit dès lors mal comment la clause diplomatique pourrait jouer si le transfert à l’étranger est motivé par le Coronavirus. Tout dépend évidemment du libellé de la clause.

Les règles usuelles en matière de résiliation du bail restent donc applicables même pendant l’état de crise déclarée à cause du Coronavirus.

On peut cependant se poser la question si le non-paiement des loyers ou leur paiement partiel pendant les quelques mois de la crise ne pourrait pas être considéré comme un cas de force majeure sinon du moins comme une excuse ou faute non suffisamment grave dans le chef du locataire pour justifier une résiliation du bail.

Si tout dépendra des circonstances de l’affaire, il nous parait indispensable dans ce cas que le locataire paie rapidement les arriérés une fois la crise terminée.

3. Le déguerpissement

Si le paiement du loyer et les conditions de résiliation du bail par les locataires n’ont donc pas été touchées par le COVID-19, ce dernier a cependant eu des répercussions en matière de déguerpissement forcé.

En effet, le règlement grand-ducal modifié du 25 mars 2020 portant suspension des délais en matière juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalités procédurales, pris par le Gouvernement dans le cadre de l’état de crise, prévoit deux exceptions temporaires en matière de déguerpissements.

La première exception est la suspension de tous les déguerpissements ordonnés en matière de bail à usage d’habitation et de bail à usage commercial.

Cela veut dire concrètement qu’un bailleur muni d’un jugement exécutoire de déguerpissement ne peut pas mettre son locataire condamné devant la porte pendant l’état de crise.

Le bailleur devra attendre le moment où les huissiers de justice seront de nouveau autorisés à procéder à des déguerpissements.

La deuxième exception se situe dans le cadre de l’article 253 du code civil en matière de divorce qui prévoit qu^’au cas où lorsqu’un ou plusieurs enfants communs sont âgés de moins de douze ans révolus à la date du prononcé du divorce, le tribunal peut, à la demande du conjoint exerçant seul ou en commun l’autorité parentale et auprès duquel ces enfants ont leur résidence principale, attribuer à celui-ci la jouissance du logement familial qu’il s’agisse d’un bien commun ou d’un bien appartenant en propre à l’autre conjoint. Les déguerpissements prononcés sur cette base se trouvent également suspendus.

Il ne faut cependant pas perdre de vue l’objectif de ces mesures temporaires qui ne sont applicable que durant la crise sanitaire.

II) LE COVID-19 ET LA COPROPRIETE

La grande question pour de nombreuses copropriétés et leurs syndics est de savoir si et comment tenir les assemblées générales des copropriétaires.

La loi sur la copropriété ne contient évidemment pas de disposition comment se comporter en matière de pandémie.

1. Convocation des assemblées générales

L’article 1erdu règlement grand-ducal du 13 juin 1975 portant exécution de la loi du 16 mai 1975 sur la copropriété stipule que « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. »

Il n’y a aucune obligation de tenir l’assemblée générale à une date ou période précise, à moins que le règlement de copropriété n’en précise une.

Il est donc recommandé de ne pas convoquer d’assemblée générale à l’heure actuelle, vu le confinement décrété par le Gouvernement, et de prévoir de les tenir à un stade plus avancé de l’année, en fonction de la situation à ce moment en matière de Coronavirus.

Qu’en est-il des assemblées déjà convoquées ?

2. Les assemblées générales déjà convoquées

Suite à l’instauration de la période de confinement, les assemblées générales de copropriétaires ne pourront pas avoir lieu. Il est dès lors recommandé de les reporter, si ce n’est pas déjà fait.

L’hypothèse de décisions à prendre sur des questions urgentes semble rare depuis que le règlement grand-ducal modifié du 25 mars 2020 a suspendu tous les délais prescrits dans les procédures devant les juridictions judiciaires, administratives, militaires et constitutionnelle de façon qu’aucun délai de prescription risque d’expirer avant la fin de l’état de crise.

Se pose la question de savoir si, le jour où on sortira de cette période de confinement, les syndics doivent à nouveau convoquer ces assemblées générales des copropriétaires en bonne et due forme, ou s’il suffit qu’ils communiquent la nouvelle date, heure et le lieu de l’assemblée en me référant à la convocation antérieure.

 Si dans le courrier d’annulation des assemblées générales, le syndic a indiqué qu’elles seraient reportéesavec le même ordre du jour, il pourra se limiter à envoyer une convocation avec la nouvelle date, heure et le lieu de l’assemblée, en se référant aux documents déjà envoyés avec la convocation antérieure.

Si toutefois il a tout simplement annulél’assemblée générale, il serait judicieux d’annexer encore une fois toute la documentation à la nouvelle convocation.

3. Assemblée générale par correspondance ou vidéoconférence

Est-ce que les syndics peuvent tenir une assemblée générale des copropriétaires par correspondance ou vidéoconférence au lieu d’une assemblée en présence physique des copropriétaires ?

L’article 14 paragraphe 1 alinéa 1erde la loi modifiée du 16 mai 1975 sur la copropriété pose comme principe que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Cette disposition s’oppose à la tenue d’assemblées générales par correspondance ou vidéoconférence en ne prévoyant pas cette possibilité.

D’ailleurs, rares seraient les copropriétés où l’ensemble des copropriétaires serait équipé tant du matériel ainsi que du savoir-faire nécessaires pour participer à une telle vidéoconférence.

4. Consultation écrite

Il y a une exception à l’obligation de la présence physique des copropriétaires lors d’une assemblée générale.

En effet, la loi prévoit la possibilité d’une consultation écrite concerne les décisions relatives à l’entretien et la réfection des parties communes.

Le syndic doit dans ce cas soumettre tous les éléments d’appréciation nécessaires et notamment le coût des travaux aux copropriétaires. Par ailleurs, la consultation écrite doit être autorisée préalablement par le conseil syndical, s’il en existe.

Le recours à ce procédé pour les travaux d’entretien et de réfection des parties communes est à recommander à l’heure actuelle dans les cas où la loi le permet.

5. Travaux sans décision de l’assemblée générale

Il y a une hypothèse où le syndic peut décider lui-même des travaux sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 21 de la modifiée du 16 mai 1975 sur la copropriété permet en effet au syndic de procéder à des travaux urgents de sauvegarde sans autorisation préalable d’une assemblée générale.

Les décisions sur les autres travaux devront pouvoir attendre la fin du confinement.

6. Assemblée générale à tenir sur base d’une procuration

Si pour une raison ou une autre, une assemblée générale devait absolument être tenue, p.ex. pour des travaux urgents ne pouvant pas être décidés par le syndic seul car ne présentant pas le caractère d’une sauvegarde nécessaire, on pourrait envisager la possibilité que tous les copropriétaires donnent une procuration à la même personne, p.ex. au syndic, avec indication exacte de leur vote pour chaque point de l’ordre du jour.

Evidemment une telle solution dépend de l’accord des copropriétaires à suivre une telle procédure.

7. Responsabilité du syndic

Qu’en est-il de la responsabilité du syndic, s’il ne convoque pas d’assemblée générale … ou s’il en convoque une ?

La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires est une responsabilité contractuelle. Il répond de ses fautes, qu’elles soient intentionnelles ou non, graves ou seulement négligentes voire imprudentes.

L’abstention de convoquer ou un retard dans uns une convocation d’une assemblée générale de copropriété peut constituer une faute. Cependant, pour l’appréciation de la faute, il faut voir le contexte et examiner si le retard (report ou absence de convocation) n’est pas justifié. Ceci semble bien être le cas dans la situation actuelle en raison du confinement obligatoire.

De toute façon, encore faut-il que le copropriétaire que syndic agirait en responsabilité contre lp syndic prouve un préjudice à part la faute, et un simple report cause rarement un préjudice, surtout que les délais en matière de recours judiciaires ont été suspendus.

Par contre, le syndic risquerait d’encourir une responsabilité s’il convoquait aujourd’hui une assemblée générale non-indispensable et qu’un copropriétaire serait contaminé au courant de cette réunion, sans parler d’éventuelles amendes pour le syndic et les copropriétaires pour des regroupements non essentiels de personnes.

En conclusion, il est dès lors recommandé d’attendre la fin du confinement avant de procéder à des assemblées générales de copropriétaires.