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Jeunes actifs, stagiaires, étudiants, parents célibataires ou encore retraités, la colocation séduit de plus en plus au sein même du Grand-Duché. Les raisons sont nombreuses, mais on retrouve en tête le coût qui est bien plus avantageux que pour une location individuelle. Ce phénomène de société pose plusieurs interrogations en droit luxembourgeois. Nous en examinerons les plus fréquentes.
Avant tout, il faut savoir une chose : si l’objet immobilier est donné en colocation, de quelque façon que ce soit, en vue d’un usage résidentiel, la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est applicable. Beaucoup de bailleurs et de colocataires ignorent
cela, et beaucoup de contrats de colocation prévoient des dispositions contraires à cette loi. Le présent article se limitera à répondre aux questions les plus fréquentes en la matière.
A) La notion de colocation
Colocation ou location partagée, ce terme désigne la location par plusieurs locataires d’un même objet immobilier, le plus souvent à des fins de logement. Paradoxalement, tout le monde sait ce qu’est la colocation, mais elle n’est définie par aucun texte luxembourgeois.
La colocation peut concerner tant des logements que des bureaux ou autres parties d’un immeuble donné en location. Si elle concerne des logements, elle tombe en principe sous le régime de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.
A l’origine, la seule forme de colocation était la conclusion d’un bail commun à tous les locataires avec le propriétaire portant sur l’ensemble de l’objet immobilier. C’est ce que nous appellerons « colocation commune ». Un tel bail contient généralement une clause de solidarité en faveur du bailleur.
Avec la pratique et l’émergence de la location partagée d’un logement entre personnes qui ne se connaissent pas, et qui souhaitent occuper les lieux en principe à des dates et pour des périodes différentes, les bailleurs ont diversifié les formes juridiques de colocations. On retrouve maintenant la possibilité pour le propriétaire de signer un bail avec chaque colocataire séparément. C’est ce que nous appellerons « colocation individuelle ». Le bailleur loue des parties privatives distinctes (généralement des chambres meublées) à divers locataires, avec cependant des parties communes. Il faut que les différents baux contiennent, dans ce cas de figure, la mention de l’espace privatif de chaque colocataire et des espaces communs.
L’absence de législation spécifique à la colocation n’est pas un obstacle à la possibilité de conclure un tel bail avec plusieurs preneurs. Il existe cependant des particularités liées à ce type de location dont les questions les plus importantes seront exposées ci-après.
B) La solidarité entre colocataires
La clause de solidarité constitue une source importante de litiges en matière de bail à loyer.
Elle a notamment pour effet d’obliger chacun des locataires à contribuer au paiement de l’intégralité de la dette, tel qu’il sera exposé ci-dessous.
Si une clause de solidarité générale est certainement envisageable dans un bail commun à tous les colocataires, donc dans le cadre d’une colocation commune, elle ne l’est que difficilement dans l’hypothèse de plusieurs baux individuels, donc en cas de colocation individuelle.
Dans le cadre d’une colocation commune, une clause de solidarité a une importance notamment en matière de paiement du loyer et en cas de congé donné par un colocataire.
1) Paiement des loyers
Si le contrat de bail (commun à tous les locataires) prévoit une clause de solidarité, le bailleur est en droit de réclamer le paiement intégral des loyers à n’importe quel des colocataires, avec la possibilité de ce dernier de se retourner contre les autres colocataires.
Si le contrat de bail, dans une colocation commune, ne prévoit pas de clause de solidarité, le bailleur peut uniquement réclamer à chaque locataire le paiement de sa quote-part, bien qu’ils aient tous signé le même contrat.
2) Congé donné par un colocataire
Il est important de noter qu’un colocataire solidaire qui a seul donné congé(de façon unilatérale) n’est pas déchargé de sa solidarité pour le paiement des loyers et des charges échus après son départ par le locataire resté dans les lieux. Il n’est cependant pas tenu solidairement d’une éventuelle indemnité d’occupation.
Il n’est pas certain si ce principe s’applique uniquement au bail à durée déterminée ou également au bail à durée indéterminée, dans le cadre duquel le locataire solidaire sortant resterait tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation définitive par le bailleur ou les locataires restants. La même question se pose dans le cadre d’un bail à durée déterminée qui a été reconduit (de manière légale ou conventionnelle) pour une durée indéterminée. A notre connaissance, la jurisprudence luxembourgeoise ne s’est pas encore prononcée sur ces questions.
C) Résiliation du contrat
Résiliation par le locataire Dans le cadre d’une colocation commune, si ce sont les locataires qui entendent résilier le bail, la lettre de résiliation doit être signée par tous les locataires; une résiliation par l’un seul des locataires ne résilie le bail qu’à son égard, et non à l’égard des autres locataires. Dans ce cas, il convient de rappeler que le colocataire sortant restera tenu de ses obligations contractuelles si le bail contient une clause de solidarité.
En cas de collocation individuelle, les contrats de bail doivent être résiliés individuellement par chaque locataire. La résiliation d’un de ces contrats n’aura pas d’effets sur les autres baux en cours.
Résiliation par le bailleur En cas de bail commun à tous les locataires, la résiliation doit être notifiée à chacun des colocataires, sauf si le contrat de bail prévoit qu’ils sont solidaires. Dans ce dernier cas, la résiliation envoyée à l’un d’eux produit ses effets à l’égard de tous.
S’il s’agit d’une colocation individuelle, le bailleur a conclu des baux individuels avec chaque colocataire. Au cas où il souhaite les résilier, il doit les résilier séparément étant donné que chaque contrat de bail constitue un contrat à part, indépendant des autres, en respectant les délais de préavis respectifs.
D’autres difficultés peuvent encore se poser en matière de garantie et d’assurance locative, qui seront abordées dans un autre article.
[1] Lex Thielen est avocat à la Cour et auteur des livres « Le contrat de bail », « Le droit de la construction », «
Tout savoir sur l’immobilier » et « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » parus aux Éditions
Promoculture/Larcier, ainsi que du livre « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois » paru aux
Éditions Larcier.
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